길고 긴 중국 부동산 침체가 과연 끝날 것인가? 9월1일 신정책 발표!

 

9월 1일, 상하이-베이징 "认房不认贷" 정책 발표

 

 

 

중국 당국이 부동산 리스크를 막기위해 "첫 주택 구매 대출 기준 완화"라는 카드를 꺼내 들었습니다. 9월 1일 오후, 상하이시 주택 관리국은 "상하이시 개인 주택 대출의 주택 수량 인증 기준 최적화에 관한 통지"를 발표하였습니다.

발표 내용에는 "시민 가정(대출자, 배우자 및 미성년 아동 포함)이 주택 대출을 신청하여 상품 주택을 구매할 때, 해당 가정 구성원이 상하이시에 등록된 완전한 주택이 없는 경우, 이미 대출로 주택을 구매하였는지 여부와 관계없이, 모든 은행 및 금융 기관은 첫 주택 대출 정책을 적용한다"라는 내용이 포함되어 있었습니다. 이 통지 내용의 핵심은 "认房不认贷"라고 말할 수 있으며  2023년 9월 2일부터 시행됩니다. 그리고 베이징시(북경시,北京市) 또한 상하이시와 마찬가지로 같은 날짜에 "认房不认贷" 정책을 발표하고 9월 2일부터 정책이 시행됩니다. 한편, 선전시(深圳市)는 지난 8월 25일, 광저우시(广州市)는 지난 8월 30일, "认房不认贷" 정책을 발표했습니다.

이 정책의 발표는 지난 7월 24일, 중앙 정치국 회의에서 언급되었던 1선 도시의 부동산 정책 기조 완화의 가능성 기대가 그대로 정책 시행으로 연결되었음을 나타내며 중국 정부의 부동산 대응 정책이 시작되었음을 의미합니다.

 

"认房不认贷" 에 대한 이해

 认房不认贷란 ?
주택 구매자가 대출 기록과 관계없이 구매자 명의의 주택이 없으면 첫 주택구매로 간주하며 주택구매자 명의의 주택이 1건 있으면 대출 유무, 상환여부와 관계없이 주택구매시 2주택 구매로 간주

위 통지 내용을 쉽게 설명해드리기 위해서 우선, "认房不认贷" 정책에 대한 이해가 필요합니다. 한국 부동산은 부동산 규제 정책으로 주로 부동산 세금과 관련된 정책과 대출 규제를 함께 사용하는 반면에 중국 부동산은 부동산 규제 정책으로 주로 대출 규제와 구매 제한을 사용합니다. 특히 중국 부동산의 대출 규제는 한국과 차이가 큰데 주로 첫 번째 주택 구매와 두 번째 주택 구매에 대한 대출 조건에 큰 차이를 두어, 다주택자의 부동산 구매를 제한하려는 노력을 하고 있습니다.

 

예를 들어, 상하이 어느 지역의 첫 번째 주택의 계약금(선수금) 비율은 35% 이상인데, 두 번째 주택의 계약금 비율은 50% 또는 70% 이거나 대출 금리는 1.1배 패널티를 적용하는 식으로 두 번째 주택 구매부터는 대출 규제가 매우 크게 올라가게 됩니다.(위의 사례는 예시이며 주택 종류와 지역에 따라 그 조건들은 천차만별입니다. 다만 어느 지역과 주택이든 첫 번째 주택과 두 번째 주택의 대출 규제의 갭이 굉장히 크다는건 같습니다.)이 두번째 주택을 판단하는 기준이 认房 (rèn fáng)과 认贷 (rèn dài)입니다.认房은 주택 소유 여부를 확인하거나 인정한다는 의미로 두 번째 주택 판단 기준을 주택을 소유하는지 여부를 묻는 것입니다.认贷는 과거의 주택 구매 대출 기록을 확인하거나 인정한다는 의미로 두 번째 주택 판단 기준에서 과거의 대출 기록들을 반영한다는 의미입니다.따라서 "认房不认贷"은 상하이시나 베이징시에서 한 가정이 주택을 구매할 때 그 가정의 모든 구성원이 그 도시에서 주택을 소유하고 있지 않다면 대출 기록에는 관계없이 첫 번째 대출 정책에 따라 주택 대출을 신청할 수 있다는 내용입니다.

구체적인 예를 들어보자면 다음과 같습니다. 베이징 시민인 이씨는 2017년에 대출로 집을 구매했습니다. 지금은 가족이 늘어나 더 큰 집을 구매하려고 합니다. 이전의 정책에 따르면, 대출 기록이 있기 때문에 이씨는 현재의 집을 팔고 대출을 완전히 상환한 후에도 새로운 집을 구매할 때 그것을 두 번째 집으로 간주하고 두 번째 주택 대출 패널티를 받는 조건으로 대출을 신청해야 했습니다.그러나 "认房不认贷"의 새로운 정책에 따라, 이씨가 작은 집을 팔아 더 큰 집을 사면서 대출을 신청할 때 그것을 첫 번째 집으로 간주되며, 두 번째 주택 대출 패널티가 없이 첫 번째 주택 조건으로 대출을 신청할 수 있습니다.현재 베이징의 정책에 따르면, 일반 주택으로 계산할 때 첫 번째 집의 최소 선수금 비율은 35%이며, 두 번째 집의 선수금 비율은 60% 이상이어야 합니다. 이는 집 가격의 25%의 선수금 차이를 만드며 600만 위안짜리 집을 예로 들면, 선수금 단계에서 150만 위안을 절약할 수 있습니다.

 

"认房不认贷" 정책의 기대 효과

易居研究院(Shanghai E-House Real Estate Research Institute)의 연구 책임자 严跃进은 이번 정책 발표가 부동산 시장이 기대했던 바에 부합한다고 말했습니다.

 

이는 중국 주요 도시들이 "认房不认贷" 정책을 적극적으로 실행하고 있음을 충분히 보여준 것이며, "认房不认贷" 정책을 통해 중국 부동산 구매 비용은 낮아지고, 합리적인 주택 소비 요구를 만족시키며, 부동산 시장의 안정적인 발전을 촉진하는 등의 긍정적인 효과가 있다고 덧붙였습니다.

 

 

✍️ Comment

1선 도시들이 "认房不认贷" 정책을 연달아 발표하는 등 중국 부동산 시장의 기류가 바뀌고 있는 것은 확실해 보입니다. 대출 부담 때문에 주택 구매를 망설였던 구매자들은 이 정책 하에 더 유리한 조건이 마련되었기에 단기적으로 주택 거래 활성화가 매우 기대됩니다.

그러나 한편으론 중국 부동산 기업들의 구조조정과 글로벌 경제 불확실성 등을 고려할 때, 지난 2015년 중국의 부동산 완화 정책 발표 후 부동산 시장에 전반적인 급상승이 나타난 것을 똑같이 기대하는 것은 쉽지 않은 상황입니다.따라서 단기적으로 정책 발표로 인한 중국 부동산 시장 활성화에 대한 기대감은 가지되, 블루아이 직원과 충분히 상담 후에 매수, 매도 전략을 전략적으로 구성하는 것이 더욱 더 중요한 상황이라고 말씀 드리고 싶습니다.

전문가는  "认房不认贷" 정책 시행에 이어 다양한 조치가 병행되어 공급과 수요개선에 노력을 기울여야 부동산 시장이 안정적인 발전을 이룰 수 있다고 진단했습니다.